行政处罚决定书
吉财监〔2022〕871号
当事人：吉林省广添源土地资产评估有限公司
地 址：吉林省辽源市龙山区永辉大厦1号楼1908室
依据《中华人民共和国资产评估法》和《资产评估行业财政监督管理办法》等法律、法规规定，按照吉林省财政厅《关于开展2022年度会计师事务所和资产评估机构监督检查工作的通知》（吉财监〔2022〕484号）要求，我厅派出检查组于2022年6月至8月对你公司2021年度评估机构内部治理、专业胜任能力、风险防范机制、质量控制体系及项目质量等情况进行检查。在本次检查中，检查组调阅了你公司出具的2份业务报告：《辽源市龙山区人民法院司法辅助办公室拟了解被申请人黄金春（张亚军）位于黑龙江省五常市金禾国际小区涉案资产价值项目》（吉广添源评报字〔2021〕第001号）、《辽源市龙山区人民法院司法辅助办公室拟了解申请人李敏涉案房屋的财产损失评估项目》（吉广添源评报字〔2021〕第005号），针对检查发现的问题，现对你公司下达行政处罚决定书如下：
一、检查中发现的主要问题
（一）内部管理检查发现的问题
在业务档案管理制度执行方面，评估工作底稿档案未记载保管日期及保管期限。不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）第十七条“资产评估机构应当在法定保存期内妥善保存资产评估档案，保证资产评估档案安全和持续使用。资产评估档案自资产评估报告日起保存期限不少于十五年；属于法定资产评估业务的，不少于三十年。资产评估档案应当由资产评估机构集中统一管理，不得由原制作人单独分散保存”的规定。
（二）评估业务质量检查发现的问题
1.评估工作底稿规范性和完备性方面
（1）《辽源市龙山区人民法院司法辅助办公室拟了解被申请人黄金春（张亚军）位于黑龙江省五常市金禾国际小区涉案资产价值项目》（吉广添源评报字[2021]第001号）
①内部审核流于形式，一、二级复核内容完全一致，且没有具体的审核记录过程。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)第七条“资产评估专业人员应当记录评估程序履行情况，形成工作底稿。”、第二十三条“资产评估机构应当按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核。”和《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号）第十三条“工作底稿中应当反映内部审核过程”的规定。
②评估计划无审批人签字、评估项目风险评价部分项目编写不符合实际情况。不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)第七条“工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。”的规定。
③询价记录中缺少交易价格等主要信息。不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)第六条“工作底稿应当反映资产评估程序实施情况，支持评估结论。”和第十一条“操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：……（二）收集的评估资料，通常包括：市场调查及数据分析资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，其他相关资料。……”和《资产评估执业准则—不动产》(中评协〔2017〕38号)第十八条“采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息包括：……（三）成交价格，包括总价、单价及计价方式；（四）付款方式；（五）交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。”的规定。
④底稿中缺少各项资产的评估值计算表。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协（2018）36号）第十九条“资产评估专业人员应当根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果”和《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37)号第七条“工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。”、第十一条“操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：……（三）评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，与委托人或者其他相关当事人的沟通记录，其相关资料”的规定。
⑤底稿中现场勘察表未记录房屋权属、房屋面积的确定依据。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协（2018）36号）第十二条“执行资产评估业务，应当对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。现场调查手段通常包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等”的规定。
⑥底稿中缺少权属证明文件及相关当事人的承诺或说明。不符合《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2018〕37号)第六条“资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明”的规定。
⑦底稿中部分资料重复、多余，且未编制页码及索引号。不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)第十四条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务特点和工作底稿类别，编制工作底稿目录，建立必要的索引号，以反映工作底稿间的勾稽关系”的规定。
（2）《辽源市龙山区人民法院司法辅助办公室拟了解申请人李敏涉案房屋的财产损失评估项目》（吉广添源评报字[2021]第005号）
①内部审核流于形式，一、二级复核内容完全一致，且没有具体的审核记录过程。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)第七条“资产评估专业人员应当记录评估程序履行情况，形成工作底稿。”、第二十三条“资产评估机构应当按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核。”和《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号）第十三条“工作底稿中应当反映内部审核过程”的规定。
②评估计划无审批人签字、评估项目风险评价部分项目编写不符合实际情况。不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)第七条“工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度”的规定。
③底稿中装修费用询价资料无被询价单位的电话、询价人签字等信息。不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)第七条“工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度”的规定。
2.评估报告内容规范性及完备性方面
（1）《辽源市龙山区人民法院司法辅助办公室拟了解被申请人黄金春（张亚军）位于黑龙江省五常市金禾国际小区涉案资产价值项目》（吉广添源评报字[2021]第001号）
①评估对象和评估范围中未描述评估对象的权属情况、数量如何确定的等主要信息。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)第十七条“资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况”的规定。
②准则依据缺少《资产评估执业准则—评估方法》。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等”的规定。
③评估程序实施过程和情况中叙述的内容大部分与实际情况不符。如：报告第十页资产清查过程叙述“指导相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估明细表填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料。”实际底稿中没有收集权属证明文件和资产评估明细表。
④持续经营假设叙述为“假设被评估单位主要资产现有用途不变并原地持续使用”与实际委托评估的15套个人房屋在评估基准日已全部被法院查封不符。
⑤特别事项说明中“2.除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或评估专家的工作成果”与实际没有运用专家工作不符。
⑥评估案例中未说明对各因素修正是如何确定的。
⑦评估报告、评估说明中多处叙述不清晰、不完整、不准确、漏字、多字、评估报告与评估说明名称不一致、资产评估有关事项说明以评估机构角度叙述、评估明细表数字错误等情况。
以上③至⑦项不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)第四条“资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述”的规定。
⑧特别事项说明未披露评估值是否包含经济行为发生后权属变更的相关税费。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)第二十五条“资产评估报告的特别事项说明包括：（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；（二）委托人未提供的其他关键资料情况（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素；（四）重要的利用专家工作及相关报告情况；（五）重大期后事项；（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况；（七）其他需要说明的事项资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注”的规定。
（2）《辽源市龙山区人民法院司法辅助办公室拟了解申请人李敏涉案房屋的财产损失评估项目》（吉广添源评报字[2021]第005号）
①评估对象和评估范围中未说明评估对象工程量的数据依据来源。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)第十七条“资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况”的规定。
②准则依据缺少《资产评估执业准则——评估方法》，《资产评估执业准则———不动产》准则不需用。不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等”的规定。
③评估程序实施过程和情况中叙述的内容大部分与实际情况不符。如报告第十页资产清查过程叙述“指导相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料”实际本次评估的是房屋损失装修费，并非是资产。
④特别事项说明：第二项除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或评估专家的工作成果与实际情况不符；部分说明与本项目无关联。
⑤评估结论直接使用了市场调查一家装饰公司的报价，未说明不调整的理由。
⑥评估报告、评估说明中多处叙述不清晰、不完整、不准确、漏字、多字、评估报告与评估说明名称不一致、部分评估假设在该项目不适用或叙述错误等情况。
以上③至⑥项不符合《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2017〕38号)第四条“资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述。”的规定。
二、处理处罚决定
你公司在对于内部管理检查发现的业务档案管理制度执行方面的问题，以及评估业务质量检查发现的评估工作底稿和评估报告在规范性、完整性方面存在的问题，根据《中华人民共和国资产评估法》第四十七条“评估机构违反本办法规定有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以警告……（九）对本机构的评估专业人员疏于管理，造成不良后果”、《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号）第六十三条“资产评估机构违反本办法第十七条、第十八条、第十九条、第二十条第一款、第二十八条、第三十一条第一款和第二款规定的，由资产评估机构所在地省级财政部门责令改正，并予以警告”和《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为”的规定，对你公司予以警告，并责令改正。
你公司应当在接到本决定书之日起30日内将整改情况报送我厅监督局，我厅将对整改情况进行跟踪。
你公司对本决定如有异议，可在接到本决定书之日起60日内，依法申请行政复议；或者在接到本决定书之日起6个月内，依法向人民法院提起诉讼。行政复议和行政诉讼期间，本决定照常执行。
吉林省财政厅
2022年9月19日
